Lange und Lange Immobilien | Immobilienfachwirt | IVD Mitglied

Immobilienrecht

Hier finden Sie aktuelle Urteile und Kommentare zur Gesetzgebung und Rechtsprechung in Sachen Immobilien

Erneuerung Einbauküche: Aufwendungen nicht sofort abziehbar

Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Spüle und Kochherd sind keine unselbständigen Gebäudebestandteile, sodass Kosten für deren Erneuerung nicht als Erhaltungsaufwand abgezogen werden können. Die Kosten müssen vielmehr über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.

Im Streitfall hatte der Kläger Einbauküchen in mehreren ihm gehörenden Mietobjekten entfernt und durch neue ersetzt. Er vertrat die Auffassung, dass die hierfür entstandenen Aufwendungen als sog. "Erhaltungsaufwand" sofort abziehbar seien. Das Finanzamt (FA) ließ lediglich die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle sowie für solche Elektrogeräte, deren Gesamtkosten die Betragsgrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (410 €) nicht überstiegen, zum sofortigen Abzug zu; die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das FA auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren. Das Finanzgericht wies die hiergegen gerichtete Klage als unbegründet ab.

Der BFH bestätigte die Klageabweisung unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung. Die Neubeurteilung beruht maßgeblich auf einem geänderten Verständnis zum Begriff der wesentlichen Bestandteile bei Wohngebäuden. Hierzu gehören die Gegenstände, ohne die das Wohngebäude "unfertig" ist. Der BFH hatte bislang die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als Gebäudebestandteil anzusehen ist und dass dies nach Maßgabe regional ggf. unterschiedlicher Verkehrsauffassung auch für den Küchenherd gilt. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Demgegenüber geht der BFH nunmehr davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Der BFH begründet dies mit der geänderten Ausstattungspraxis. Danach sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der AfA steuerlich zu berücksichtigen.

Quelle: IVD Bundesverband Berlin  www.ivd.net

Nutzung einer Wohnung als Ferienappartement

Manch Eigentümer bzw. Mieter hat es als lukrative Geschäftsidee entwickelt, seine Wohnung an Feriengäste zu überlassen, um erhebliche Mieteinnahmen zu generieren. Durch eine solche Nutzung der Wohnung werden viele Rechtsbereiche tangiert, das öffentliche Baurecht, das Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg jedenfalls ist der Auffassung, dass die dauerhafte Nutzung einer bauordnungsrechtlich genehmigten Wohnung als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt (Beschluss vom 30.5.2016, Aktenzeichen 10 S 34.15). Eine solche Nutzungsänderung liege dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der genehmigten Nutzung so unterscheide, dass sie anderen oder weitergehenden bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Anforderungen als die genehmigte Nutzung unterworfen sei. Eine Wohnnutzung sei durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. So hat bereits das Bundesverwaltungsgericht entschieden. Bei Ferienwohnungen fehle es vor allem an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit, Wohnungen würden auf längere Zeit von den gleichen Personen genutzt, demgegenüber gebe es bei Ferienwohnungen einen häufigen Nutzerwechsel. Daraus ergeben sich andere bauplanungsrechtliche Anforderungen. Offen gelassen hat das Oberverwaltungsgericht, ob eine solche Nutzungsänderung auf Antrag des Eigentümers oder Mieters genehmigungsfähig ist. Dieses dürfte zweifelhaft sein, weil diese Art der Nutzung der Wohnungen nicht gewünscht wird. Die öffentlich-rechtliche Frage tangiert auch das Zivilrecht, wenn der Mieter seine Wohnung an Feriengäste vermietet, nimmt er unter Umständen eine unerlaubte Untervermietung vor, auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich dieses als Problem darstellen, unter Umständen ist eine solche Nutzung nach der Teilungserklärung nicht zulässig, auch kann der ständige Wechsel von Nutzern die anderen Wohnungseigentümer unzumutbar stören. Es sind also viele Aspekte zu beleuchten.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Babo von Rohr, Kanzlei Breiholdt - Steger - von Rohr - Rechtsanwälte, Hamburg, www.breiholdt.de

Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse)

In Kürze wird das Mietrechtsnovellierungsgesetz, ein Bundesgesetz, in Kraft treten. Auswirkungen auf die Vermietung von Wohnungen in Hamburg wird das Gesetz jedoch erst haben, wenn die Freie und Hansestadt Hamburg durch eine Rechtsverordnung bestimmt, dass Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt anzusehen ist. Politisch erklärter Wille ist, eine solche Verordnung für das gesamte Hamburger Stadtgebiet zu erlassen, sobald das Bundesgesetz in Kraft getreten ist. Bereits in den nächsten Monaten werden sich also die Vermieter in Hamburg auf die neue Situation einstellen müssen.
Mit diesem Beitrag informieren wir Sie über die wichtigsten Regelungen:

1) Die im Mietvertrag vereinbarte Grundmiete (üblicherweise Nettokaltmiete genannt) darf zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen. Nur in Ausnahmefällen (die in diesem Beitrag später erläutert werden) darf davon abgewichen werden. Die ortsübliche Miete wird in Hamburg regelmäßig auf der Basis des Mietenspiegels der Freien und Hansestadt Hamburg ermittelt. Als Faustformel bei der Anwendung des Mietenspiegels kann gelten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung, die in einer für die jeweilige Wohnlage (in Hamburg gibt es nur die gute oder die normale Wohnlage) durchschnittlichen Lage liegt, sich im Bereich des so genannten Mittelwertes des nach dem Mietenspiegel einschlägigen Rasterfeldes bewegt. Dieser Wert – und nicht etwa der Oberwert des einschlägigen Rasterfeldes – ist dann die Basis für die Ermittlung der zukünftig zulässigen Miete, die um 10 % überschritten werden darf.

2) Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Indexmiete) ist nicht zu beanstanden, sofern die bei Mietbeginn geltende Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreitet. Änderungen der Grundmiete aufgrund der Anwendung der Wertsicherungsklausel im Laufe der Mietzeit sind unproblematisch und werden dann nicht mehr gesondert auf ihre Zulässigkeit hin überprüft.

3) Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter so genannte Staffelmieten, so ist bei Beginn einer jeden Staffel zu prüfen, ob die “erhöhte“ Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu diesem Zeitpunkt um mehr als 10 % überschreitet oder nicht. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete wird also jede einzelne Staffel zum Wirkungseintritt auf der Basis des Mietrechtsnovellierungsgesetzes auf ihre Zulässigkeit hin überprüft.

4) Von der gemäß Ziffer 1) definierten Obergrenze sind Ausnahmen zulässig:

a) War die Wohnung bereits vor Inkrafttreten der gesetzlichen Regelungen an einen anderen Mieter vermietet und lag die mit diesem Mieter vereinbarte Grundmiete oberhalb der gemäß Ziffer 1) definierten Obergrenze, so darf der Vermieter bei der Neuvermietung die Miete bei Mietbeginn nehmen, die er zuletzt erzielt hat. Diese darf dann aber nicht nochmals um 10 % überschritten werden. Die vom früheren Mieter gezahlte Grundmiete bleibt jedoch insoweit unberücksichtigt, als sie auf einer Mieterhöhung beruht, die innerhalb der letzten 12 Monate des alten Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde.
b) Sofern der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, kann das für den Vermieter bei der Vereinbarung der neuen Grundmiete zu seinen Gunsten verwendet werden. Eine zulässige Miete errechnet sich in diesem Fall wie folgt: man prüft fiktiv, wie die ortsübliche Vergleichsmiete (vergleiche Ziffer 1) ohne die Modernisierungsmaßnahmen wäre und erhöht diesen Wert um 10 %. Darauf darf der Vermieter einen Modernisierungszuschlag nehmen, so als hätte er wegen einer Modernisierung eine Mieterhöhung vom Mieter verlangt.

5) Die vorstehenden Regelungen finden keine Anwendung auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Damit sind im Wesentlichen Neubauwohnungen erfasst, die ab dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig geworden sind.

6) Die vorstehenden Regelungen finden ebenfalls keine Anwendung auf eine Wohnung, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet wird. Der Wortlaut der gesetzlichen Regelung führt allerdings leicht in die Irre. Was eine „umfassende Modernisierung“ ist, wird im Gesetz nicht näher definiert. Es steht zu erwarten, dass eine normale Modernisierung – auch wenn diese landläufig als umfassend definiert wird – nicht dem genügt, was sich der Gesetzgeber vorgestellt hat. Es steht zu vermuten, dass die Kontrollüberlegung sein wird, ob die Modernisierungskosten 1/3 der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung überschreiten oder nicht. Überschreiten die Modernisierungskosten diese Grenze, wird die Wohnung als“ neubaugleich“ bewertet mit der Folge, dass dann das Mietrechtsnovellierungsgesetz nicht anzuwenden ist. Wird die Grenze nicht erreicht, bleibt es bei der Anwendung der neuen gesetzlichen Regelung. Der Vermieter wird dann gemäß Ziffer 4b) vorgehen müssen. Nur in den allerseltensten Fällen werden Modernisierungen, selbst wenn Sie landläufig als umfassend betrachtet werden, so teuer sein, dass die modernisierte Wohnung dann nicht mehr unter das Mietrechtsnovellierungsgesetz fällt.

7) Keine Anwendung finden die neuen gesetzlichen Regelungen auf Mietverträge, die bereits abgeschlossen sind (insoweit kommt es nicht auf den Mietbeginn sondern auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung an), wenn die gesetzlichen Regelungen in Kraft treten. Das gilt auch für Staffelmieten, die in solchen Mietverträgen vereinbart sind.
Verstößt der Vermieter gegen die neuen gesetzlichen Regelungen und verlangt im Mietvertrag eine zu hohe Grundmiete, so gilt Folgendes:
• Der Mieter wird sich an den Vermieter wenden und rügen, dass die Grundmiete zu hoch ist. Typischerweise wird er sich dabei auf den Hamburger Mietenspiegel berufen, die 10 % Grenze (vergleiche Ziffer 1) aufschlagen und behaupten, eine höhere Grundmiete sei nicht zulässig. An die Wirksamkeit einer solchen Rüge sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen.
• Ab dem Zeitpunkt des Zugangs dieser Rüge beim Vermieter ist die Grundmiete auf das zulässige Maß zu reduzieren, was der Mieter gegebenenfalls gerichtlich erzwingen kann. Soweit der Mieter trotz Versendens der Rüge die vertraglich vereinbarte Grundmiete zunächst weiter zahlt, hat der Vermieter die zu viel gezahlte Grundmiete zu erstatten, sobald die zulässige Miete ermittelt ist.
• Soweit der Vermieter sich gegenüber der Rüge des Mieters damit verteidigt, in dem letzten Mietverhältnis habe er eine höhere Grundmiete erhalten und deshalb sei die nunmehr vertraglich vereinbarte Miete zulässig, muss er dem Mieter umfänglich Auskunft über das frühere Mietverhältnis erteilen, in jedem Falle auch den letzten Mietvertrag vorlegen oder die letzten Vereinbarungen über die Mieterhöhung.
• Soweit der Vermieter sich gegenüber der Rüge des Mieters damit verteidigt, in den letzten 3 Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt zu haben und deshalb sei die nunmehr vertraglich vereinbarte Grundmiete zulässig, muss er dem Mieter umfänglich Auskunft über die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erteilen und alle Rechnungen für die durchgeführten Arbeiten in prüfbarer Weise zusammenstellen und erläutern.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Johannes Steger, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg, www.breiholdt.de

EnEV 2014: Neuerungen bei der Aushangpflicht für Energieausweise

Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getreten. Die Eigentümer und Nutzer von Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr müssen den Energieausweis seitdem gut sichtbar aushängen, wenn auf mehr als 500 m² Gewerbefläche im Gebäude reger Publikumsverkehr (z.B. Kino, Einkaufszentrum) herrscht. Bisher war nur bei der Nutzung von mehr als 500 m² Fläche durch eine Behörde ein Aushang des Energieausweises bei starkem Publikumsverkehr erforderlich. Ab dem 8. Juli 2015 halbiert sich diese Grenze bei Nutzung durch Behörden auf 250 m² Nutzfläche ( § 16 Abs. 3 EnEV 2014). Der Nutzer der Flächen ist für den Aushang des Energieausweises an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle verantwortlich und kann entsprechend vom Vermieter die Herausgabe des Ausweises oder eine Kopie davon verlangen. Wird der Aushangpflicht nicht Folge geleistet, sind Bußgelder möglich.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net

Neuregelung des gesetzlichen Messwesens ab 2015

Zum 1. Januar 2015 soll das vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie erarbeitete neue Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens in Kraft treten. Das in Artikel 1 neue „Gesetz über das Inverkehrbringen und die Bereitstellung von Messgeräten auf dem Markt, ihre Verwendung und Eichung sowie über Fertigpackungen“ (Mess- und Eichgesetz – MessEG) novelliert das bisherige Eichgesetz und strukturiert es neu. Mit dem neuen Gesetz werden die Vorschriften über das Inverkehrbringen von Messgeräten liberalisiert und die amtliche Ersteichung abgeschafft. Stattdessen wird eine Anzeigepflicht der verbauten Zähler und deren Eichfristen eingeführt (§ 32 MessEG). Für Verwalter bedeutet dies, dass alle verwendeten Zähler an das örtliche Eichamt zu melden sind. Vergewissern Sie sich, dass entweder die Messdienstunternehmen diese Meldung vornehmen oder Sie selbst. Verwalter sind für die Übermittlung der Daten verantwortlich.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net

Maklerprovision bei Tätigkeit von zwei Maklern?

Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt. Hierauf weist das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom 27.2.2014 (Aktenzeichen 18 U 111/13) hin. Der zunächst tätige Makler hatte einen vollständigen Nachweis durch Benennung des Eigentümers erbracht. Die Nachweisleistung war auch kausal für den Abschluss des Kaufvertrages. Die Ursächlichkeit der Maklerleistung wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Verkäufer einen weiteren Makler beauftragt hat, denn es reicht grundsätzlich die Mitursächlichkeit aus. Ein Provisionsanspruch könnte nur fraglich sein, wenn die Kausalität des ersten Nachweises unterbrochen wurde. Hiervon kann aber keine Rede sein, wenn der zweite Makler auf den früheren Verhandlungen, also den Nachweisleistungen des ersten Maklers aufbaut.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Babo von Rohr, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg,www.breiholdt.de

Veräußerungszustimmung durch den WEG-Verwalter

Der Streitwert einer Klage im WEG-Verfahren – nach dem sich die Anwalts- und Gerichtskosten richten – auf Zustimmung des WEG-Verwalters zur beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis (OLG München, Beschluss vom 7.5.2014 – 32 W 681/14).
 
In vielen Fällen muss der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Teilungserklärung der Veräußerung einer Wohnung zustimmen. Zwar agiert der Verwalter insoweit als Treuhänder für die Wohnungseigentümer, eine unberechtigte Verweigerung erfolgt jedoch regelmäßig auf Risiko des Verwalters. Wird der Verwalter gerichtlich auf die Veräußerungszustimmung in Anspruch genommen, trägt er das Kostenrisiko, nunmehr nach der Entscheidung des OLG München nach dem vereinbarten Kaufpreis. Bei den heute teilweise hohen Verkaufspreisen für Wohneigentum kann das für den Verwalter sehr teuer und kaum noch tragbar werden. Beabsichtigt der Verwalter im Einzelfall die Ablehnung, sollte er nicht eigenverantwortlich handeln, sondern die Verantwortung dafür den Wohnungseigentümern zuschieben. Zum Beispiel kann er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und dann die Wohnungseigentümer darüber abstimmen lassen, ob er nun die Zustimmung erteilen oder verweigern soll. Bei der Beschlussfassung sollte auch geregelt werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter im Falle der gewollten Verweigerung der Zustimmung von dem Kostenrisiko des Rechtsstreites freistellen. Generell kann man sich auch fragen, ob nicht die in der Teilungserklärung verankerte Veräußerungszustimmung für die Zukunft beseitigt werden soll. Die Wohnungseigentümer können dieses Veräußerungshindernis durch Mehrheitsbeschluss abschaffen. Noch ein Praxishinweis: Immer wieder kommt es dazu, dass Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung mit der Begründung ablehnen, der veräußernde Wohnungseigentümer habe Wohngeldschulden. Das ist jedoch kein zulässiger Verweigerungsgrund. Die Zustimmung zur Veräußerung kann nur aus einem wichtigen Grund, der in der Person des Erwerbers liegen muss, verweigert werden, nicht also wegen Wohngeldrückständen des Veräußerers.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Johannes Steger, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg,www.breiholdt.de

Bundesgerichtshof erleichtert Untervermietung für den Wohnungsmieter

Selbst ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen. Hierfür genügt es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.6.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 349/13), wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hier Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzt. Der Bundesgerichtshof hat es damit für die Vermieter erheblich erschwert, die Untermieterlaubnis zu verweigern. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter nur, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, dann kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Der Vermieter sollte deshalb sorgfältig prüfen, ob er die Untervermietung ablehnt, wenn der Mieter angibt, einen Teil der Wohnung weiterhin, wenn auch nur sporadisch, nutzen zu wollen. Insbesondere kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behält. Denn – so der BGH – der Mieter ist überhaupt nicht verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Lehnt der Vermieter zu Unrecht die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung ab und entgeht dem Mieter deshalb die Untermiete, können sich hieraus Schadensersatzansprüche zu Lasten des Vermieters ergeben.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Babo von Rohr, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg,www.breiholdt.de

Gewerbemietrecht - Geld statt Renovierung?

Auch wenn der Mieter nach seinem Gewerbemietvertrag verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auszuführen, können solche Arbeiten bei beendetem Mietverhältnis sinnlos sein, wenn der Vermieter Umbaumaßnahmen im Objekt beabsichtigt. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kommt statt der Renovierung durch den Mieter ein Ausgleichsanspruch in Geld in Betracht. Mit Urteil vom 12.2.2014 (Aktenzeichen XII ZR 76/13) hat der Bundesgerichtshof jetzt deutlich gemacht, dass allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, nicht genügt, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anstelle der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass die Arbeiten tatsächlich auch ausgeführt werden und nicht, dass nur die Absicht besteht. Werden die Räume nicht umgebaut, liegt keine Regelungslücke vor, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen ist.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Babo von Rohr, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg, www.breiholdt.de

Inanspruchnahme der Mietkaution

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7.5.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) noch einmal klargestellt, dass während des laufenden Mietverhältnisses der Vermieter die Mietkaution nicht wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter in Anspruch nehmen darf. Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche zu geben. Der Vermieter soll die Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegen, der Mieter soll nach beendetem Mietverhältnis die Kaution herausverlangen können, soweit sodann keine Ansprüche bestehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn die Mietsicherheit auch bei laufendem Mietverhältnis schon wegen streitiger Ansprüche in Anspruch genommen werden könnte.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Babo von Rohr, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg, www.breiholdt.de

Stimmverbot des Wohnungseigentümers

Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.2013, V ZR 85/13). Es ging darum, dass der klagende Woh¬nungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft ca. 30.000,00 EUR gerichtlich verlangte. In einer Eigentümerversammlung wurde erörtert, wie die Wohnungseigentümer¬gemeinschaft auf die frisch zugestellte Klage reagieren solle. Dafür standen der Wohnungs¬eigentümergemeinschaft mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, z.B. die Klage anzuer¬kennen oder auch einen Anwalt zu beauftragen, sich gegen die Klage zu verteidigen. Der klagende Wohnungseigentümer wollte auf diese Willensbildung Einfluss nehmen, jedoch wurde seine Stimme bei der Abstimmung nicht mitgezählt, denn die Verwaltung ging davon aus, der Wohnungseigentümer unterliege einem Stimmverbot. Richtig so, entschied der BGH.

Quelle: Herr Rechtsanwalt Johannes Steger, Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg,www.breiholdt.de

EnEV 2014: Dämmung der obersten Geschossdecke ist erneut Pflicht

So schreibt die EneV 2014 in § 10 Abs. III zukünftig vor, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum, soweit sie nicht den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, bis zum 31. Dezember 2015 so gedämmt werden müssen, dass sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ zur Geschossdeckendämmung kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.Bereits in der EnEV von 2009 wurde in § 10 Abs. III Satz 1 die nachträgliche Pflicht zur Dämmung einer zugänglichen, obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüber liegenden Daches auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von mindestens 0,24 W/(m²K) festgeschrieben. Stichtag für die Nachrüstung war der 31. Dezember 2011. Die Regelung der EnEV 2009 lief aber ins Leere, da die EnEV 2009 ausdrücklich von bisher noch nicht gedämmten obersten Geschossdecken sprach.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net

BGH: Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 30. April 2014 mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst. Der BGH führte in seinem Urteil hierzu aus, dass es im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net

Auswirkungen der Mietpreisbremse

Die Einführung der Mietpreisbremse wird dazu führen, dass bei einem Mieterwechsel nur noch halb so viele Wohnungen renoviert beziehungsweise saniert werden wie heute. Das ist ein zentrales Ergebnis der aktuellen IVD-Minutenumfrage, an der 1.873 Immobilienprofis teilgenommen haben. Demnach werden aktuell 39,9 Prozent der Wohnungen renoviert, nachdem ein Mieter ausgezogen ist. Nach Einschätzung der Befragten würde dieser Anteil auf 20,9 Prozent sinken. Auch der Anteil der Wohnungen, die nach einem Mieterwechsel modernisiert beziehungsweise saniert werden, würde nach Einführung der Mietenregulierung von 23,6 auf 12,8 Prozent zurückgehen.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net

BGH-Urteil: Untervermietung an Touristen ist keine normale Untervermietung

Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis zur üblichen Untervermietung enthält nicht automatisch auch eine Erlaubnis zur Untervermietung an Touristen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 08.01.2014 und gab damit einem Vermieter in Berlin recht.In der Erklärung des BGH heißt es, dass die tageweise Vermietung an "beliebige Touristen" sich deutlich von einer normalen, "gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung" unterscheide. Mieter, die ihre Wohnung kurzzeitig an Reisende untervermieten wollen, brauchen daher eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Liegt diese nicht vor, müssen Mieter mit einer Kündigung und nachfolgenden Räumungsklage rechnen, wenn die Wohnung dennoch an Touristen untervermietet wird.

Quelle: IVD Bundesverband, Berlin, www.ivd.net